Poznań-Ławica w morzu odszkodowań za hałas. Czy działalność lotniska jest zagrożona?

Port Lotniczy Poznań-Ławica był pierwszym portem, który miał ustalony obszar ograniczonego użytkowania (OOU) w myśl znowelizowanych przepisów. Chodzi o tereny, na których występuje ponadnormatywny hałas, a jego ustanowienie jest konieczne, by otrzymać zgodę na użytkowanie lotniska po rozbudowie infrastruktury. 

W przypadku OOU wokół poznańskiego lotniska nie ma zapisów ograniczających zabudowę mieszkaniową, poza stosowaniem norm w zakresie odpowiednich przegród antyhałasowych budynków. Od czasu wprowadzenia OOU mieszkańcy mieli dwa lata na zgłaszanie roszczeń odszkodowawczych w jakiejkolwiek formie. Następnie każdy uprawniony miał 10 lat, by, na przykład, złożyć pozew do sądu o odszkodowanie.

70 mln zł na odszkodowania

W myśl Art 129, ust.2 ustawy Prawo ochrony środowiska, w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, odszkodowanie należy się w dwóch przypadkach: gdy właściciel nieruchomości, ulokowanej w pobliżu lotniska, musi ponieść dodatkowe koszty, by zachować odpowiedni klimat akustyczny wewnątrz budynku lub gdy wystąpił spadek wartości nieruchomości. Lotnisko od końca 2014 do 2018 roku wydało już 70 mln zł na odszkodowania dla mieszkańców parceli, które znajdują się w OOU. A to dopiero półmetek roszczeń, bowiem łącznie wytoczono około 1500 pozwów.

– Warto zaznaczyć, że inwestycje, od których to odszkodowania są liczone, wyniosły 260 mln zł. Wybudowano nowy terminal, drogę kołowania i płyty postojowe dla samolotów – na Euro 2012, oddane przed mistrzostwami. Niestety, kwota odszkodowań może wzrosnąć nawet dwukrotnie, co spowoduje że wartość inwestycji sztucznie wzrośnie do kwoty 400 mln zł – opowiada w rozmowie z portalem Rynek Lotniczy Mariusz Wiatrowski, prezes Portu Lotniczego Poznań-Ławica.

OOU został podzielony na dwie strefy: wewnętrzną, gdzie dochodzi do przekroczenia norm hałasu dla budownictwa mieszkaniowego oraz zewnętrzną, która dotyczy budownictwa specjalnego, gdzie obowiązują ostrzejsze limity. Na jedno roszczenie, za nieruchomość w strefie wewnętrznej, przypada średnio ponad 70 tys. zł rekompensaty, natomiast w strefie zewnętrznej – 40 tys. zł w tym odsetki. Lotnisko nie ma jednak możliwości zweryfikować, na co przeznaczane są pieniądze, należne za modernizację akustyczną budynków. Mieszkańcy nie zgodzili się bowiem na to, by to port lotniczy wykonał usługę podniesienia poziomu akustyki i zorganizował firmy budowlane. Właściciele rzeczonych nieruchomości, jak twierdzi prezes lotniska, nie muszą po wzięciu odszkodowania przedstawiać żadnych faktur, ponieważ nie są prawnie zobligowani do przeprowadzenia tych prac.

Niezrozumiałe wyroki

Wspomniany artykuł 129 mówi również o trzecim roszczeniu. To żądanie wykupienia części lub całości nieruchomości, jeśli ograniczenie uniemożliwia dotychczasowy sposób korzystania – takie przypadki są częściej spotykane dla obszarów ze 100-proc. degradowanym środowiskiem naturalnym, a za takie uważa się strefy z całkowitym zakazem zabudowy.

Prezes lotniska podkreśla, iż płacenie odszkodowań za ponadnormatywny hałas, w celu poprawy akustyki mieszkania w OOU jest całkowicie zrozumiałe. Sprawa jest jednak bardziej złożona. – Dziwne są orzeczenia sądów poznańskich, dotyczące spadku wartości nieruchomości na tych terenach, gdzie nie występuje przekroczenie norm hałasu dla budownictwa mieszkaniowego, a obszar został wyznaczony wyłącznie ze względu na obiekty użytku publicznego, takie jak Domy Pomocy Społecznej, żłobki czy szpitale, pomimo że nie ma tam takich obiektów, a nawet ich się nie planuje – tłumaczy.

Na początku sądy I instancji oddalały takie roszczenia jako bezzasadne, ale w wyniku apelacji te roszczenia wróciły. Jak mówi Wiatrowski, ukształtowała się linia orzecznicza, która jednak przyznaje odszkodowania z tytułu utraty wartości nieruchomości, pomimo braku przekroczeń dopuszczalnych poziomów hałasu. – Zdarzały się także kuriozalne przypadki, że zapadały orzeczenia o spadku wartości nieruchomości zabudowanych obiektami gospodarczymi, np. szklarniami – podkreśla. – Są adwokaci, którzy zajmują się już tylko działalnością przeciwko lotnisku – dodaje Wiatrowski.

Lotnisko wojskowe jak cywilne

Na obrzeżach Poznania funkcjonuje baza wojskowa myśliwców F16 w Krzesinach. Jak dodaje Mariusz Wiatrowski, niezrozumiałym jest też to, że biegli sądowi traktują tereny wokół lotniska wojskowego jako tzw. rynek równoległy dla cywilnego lotniska Poznań-Ławica. W przypadku obiektu wojskowego, grunty mogły istotnie stracić na wartości. Jednak Lotnisko Poznań-Ławica zostało otwarte 100 lat wcześniej i funkcjonuje tam nieprzerwanie do dzisiaj.

– Mieszkańcy świadomie nabywali tereny budowlane lub rozbudowywali istniejące siedliska, gdyż żadnych ograniczeń w zakresie zagospodarowania terenu nie było i nadal nie ma. Więc jak można orzekać o spadku wartości nieruchomości, gdy nie wynika to ani z cen transakcyjnych, ani z ofert na tym terenie, których – co zaskakujące – jest niezwykle mało? – pyta retorycznie prezes portu.

Dlaczego biegli nie analizują przyczyn tego, że w praktyce nie sprzedaje się nieruchomości w okolicach lotniska? – A może dlatego, że nie ma tam faktycznego spadku cen, a wszyscy czekają na wypłaty odszkodowań i dalsze wzrost cen nieruchomości w tej lokalizacji – zauważa Wiatrowski. I dodaje, że ceny działek w okolicy poznańskiego lotniska idą w górę. – Dlaczego więc biegli rzeczoznawcy biorą pod uwagę, jako rynek równoległy, otoczenie bazy wojskowej z myśliwcami F16? – pyta.

Sprawą zajmuje się… trzech biegłych

Jak mówi Wiatrowski, za ponad 90 proc. wypłat z prawie 70 mln zł, które wypłaciło lotnisko, odpowiadają opinie sporządzone przez trzech biegłych sądowych – podczas gdy na liście biegłych sądowych jest ok. 60 nazwisk, a rzeczoznawców majątkowych działających na tym rynku jest kilkakrotnie więcej.

Sądy w Poznaniu dopuszczają opinie, które nie są operatami szacunkowymi, a co do zasady rzeczoznawcy majątkowi sporządzają operaty szacunkowe. Tym samym uniemożliwiają Portowi poddanie tych opinii ocenie stowarzyszeniom biegłych rzeczoznawców majątkowych, które w ramach Odpowiedzialności Zawodowej, mogłyby stwierdzić, czy zostały one wykonane zgodnie ze sztuką.

– Podliczyliśmy czas pracy dwóch z trzech biegłych, z którego wynikało, że jeden pracował 23, a drugi 10 godzin na dobę. To wszystko sprawia, że ich analizy są mało wiarygodne, więc złożyliśmy do prokuratury zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa już w 2015 roku. Niestety, do dzisiaj nie ma w tej sprawie decyzji prokuratury – dodaje.

Czy trzeba się martwić?

Na pytanie, czy taki stan rzeczy może zagrozić działalności portu, Mariusz Wiatrowski przyznaje, że odszkodowania to ogromne obciążenie finansowe i uszczuplenie możliwości rozwoju w postaci, na przykład, konkurowania z lotniskiem w Berlinie.

– To uniemożliwia realizowanie innych inwestycji. Port jest świetnie położony na szlakach komunikacyjnych, można rozwinąć cargo, zainwestować w infrastrukturę czy security. A co ja robię? Wyciągam rękę do wspólników po kapitały, aby zwiększyć moje zadłużenie finansowe i wydłużyć okres spłaty. Kondycja finansowa firmy jest jednak na tyle dobra, że otrzymuję zgody – można więc powiedzieć, że jest dobrze. Ale to bardzo ogranicza możliwości rozwoju – podsumowuje Mariusz Wiatrowski.