Specprzepisy w sprawie CPK z podpisem Prezydenta

Uchwalona ustawa określa zasady i warunki przygotowania, finansowania i realizacji inwestycji w zakresie budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego oraz infrastruktury mu towarzyszącej, w tym również zasady i warunki rezerwacji terenu, wydania decyzji lokalizacyjnej oraz nabywania nieruchomości, a także organów właściwych w tych sprawach. Określa także umocowanie pełnomocnika rządu ds. CPK oraz ustroju korporacyjnego spółek realizujących inwestycje.

Realizacja budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego wraz z urządzeniami i obiektami służącymi do jego funkcjonowania, w szczególności urządzeniami i obiektami do obsługi ruchu lotniczego, stanowi cel publiczny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, co przesądza o możliwości dokonania wywłaszczeń nieruchomości na cele realizacji tych inwestycji. W sprawach nieuregulowanych przyjętą ustawą będą stosowane przepisy ustaw: Prawo budowlane, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Kodeksu postępowania administracyjnego.

Ustawa wskazuje, iż w celu nadzoru nad przygotowaniem i realizacją inwestycji budowy CPK ustanawia się pełnomocnika, którym jest sekretarz stanu albo podsekretarz stanu w ministerstwie obsługującym ministra właściwego do spraw transportu. Pełnomocnika powołuje i odwołuje Prezes Rady Ministrów.

Zadanie dla specjalnej spółki

Reguluje także zasady działania Spółki Celowej, czyli spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która zostanie utworzona przez Skarb Państwa w celu zapewnienia przygotowania i realizacji programu realizacji inwestycji budowy CPK oraz koordynacji i kontroli realizacji inwestycji towarzyszących i innych zadań związanych z realizacją CPK.

W podpisanej ustawie przewidziano zasady monitorowania i kontroli postępów realizacji CPK. Instrumentami mającymi służyć temu celowi będzie przedstawiane Radzie Ministrów przez pełnomocnika nie rzadziej niż raz na pół roku sprawozdanie z działalności, oraz przedstawiane pełnomocnikowi cyklicznie w okresach półrocznych raporty spółki celowej o postępie realizacji inwestycji i ryzykach związanych z wdrażaniem programu.

Szczegóły w rozporządzeniu

Przepisy przewidują, dla zabezpieczenia prawidłowości realizacji inwestycji, etap przygotowania obszaru inwestycji, który rozpoczyna wydanie rozporządzenia Rady Ministrów wskazującego gminy objęte przygotowaniem oraz środki prawne niezbędne do realizacji tego etapu postępowania. Szczególnymi zasadami gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji celu publicznego, możliwymi do wskazania w ww. rozporządzeniu, są:

1) prawo pierwokupu nieruchomości realizowane przez spółkę celową, z wyłączeniem samodzielnych lokali mieszkalnych;
2) uprawnienie spółki celowej do nabywania oraz zamiany nieruchomości dla realizacji celów określonych w ustawie;
3) uprawnienie pełnomocnika do wyrażania zgody na ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, zawarcie umów dzierżawy i najmu nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa wymienionych w rozporządzeniu oraz umów, które pozwalają na realizację inwestycji na tych nieruchomościach, również inwestycji o charakterze innym niż budowlanym;
4) uprawnienie inwestora do wejścia na teren nieruchomości w celu przeprowadzenia badań lub pomiarów niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji;
5) uzgodnienie przez ministra właściwego do spraw transportu projektów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ramowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego związku metropolitalnego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rezerwacja terenu

Kolejnym etapem zabezpieczającym przygotowanie inwestycji jest rezerwacja obszaru inwestycji, dokonywana przez wojewodę na wniosek spółki celowej, w formie planu rezerwacji, wydawanego w drodze zarządzenia, stanowiącego akt prawa miejscowego. Obszar planu rezerwacji mogą stanowić wyłącznie tereny objęte rozporządzeniem Rady Ministrów, o którym mowa w art. 28 ustawy.

Rezerwacja obszaru inwestycji wiąże się z wprowadzeniem szczególnych środków prawnych, spośród których możliwe do wprowadzenia są wszystkie ww. środki wskazane w rozporządzeniu Rady Ministrów o przygotowaniu obszaru inwestycji, jak również:
1) zakaz wydawania pozwoleń na budowę;
2) zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich lub wybranych zmian sposobu zagospodarowania terenu;
3) zakaz wydawania decyzji w przedmiocie podziału nieruchomości;
4) zakaz wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach;
5) zakaz wydawania decyzji dokonujących lokalizacji oraz decyzji zezwalających na wykonywanie robót budowlanych na podstawie specustaw.

Od ww. zakazów możliwe jest uzyskanie odstępstwa udzielanego przez wojewodę, w drodze decyzji administracyjnej, po uzyskaniu opinii Pełnomocnika. Od rozstrzygnięcia wojewody przysługuje odwołanie do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Plan rezerwacji przed jego przyjęciem przez wojewodę podlega konsultacjom społecznym na zasadach wskazanych w ustawie. Plan rezerwacji jest uchylany przez wojewodę niezwłocznie po uzyskaniu przez decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK waloru ostateczności albo po ustąpieniu przyczyn, dla których ustalono rezerwację.

Pierwszeństwo przed planem miejscowym

W ustawie zdecydowano, że realizacja CPK zostanie dokonana jako inwestycja celu publicznego, na podstawie wydawanej przez wojewodę decyzji administracyjnej. Ustawa przesądza, że lokalizacji inwestycji można dokonać wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku ustaleń tego planu niezgodnych z ustaleniami decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK nie stosuje się. Powstaje jednocześnie obowiązek wyeliminowania z obrotu prawnego planów miejscowych niezgodnych z ustaleniami ww. decyzji, co stanowi zadanie rady gminy.

Decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK wydaje wojewoda, zaś organem wyższego stopnia jest minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. W decyzji zawiera się typowe ustalenia lokalizacyjne, dotyczące m.in. linii rozgraniczających teren inwestycji, charakterystyki i wymagań dotyczących inwestycji, w tym w zakresie powiązania z siecią transportową. Decyzja lokalizacyjna zatwierdza podział i ewentualne wtórne scalenie nieruchomości oraz wywiera skutki prawnorzeczowe wobec nieruchomości w niej wskazanych (zarówno w zakresie wywłaszczenia jak i ustanowienia ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości).

Spółka Celowa przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej zobowiązana jest do przeprowadzenia konsultacji społecznych. Sposób prowadzenia konsultacji jest tożsamy z konsultacjami prowadzonymi na etapie rezerwacji terenu inwestycji.

W ustawie zawarto regulacje dotyczące pozyskiwania praw do nieruchomości niezbędnych do realizacji inwestycji i ustalenia z tego tytułu odszkodowania.

Ustawa wskazuje, iż nieruchomości określone w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa. Dzień wywłaszczenia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa określony został jako dzień, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK stała się ostateczna. Dalszą konsekwencją nabycia prawa własności nieruchomości jest wygaśnięcie użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych i trwałego zarządu ustanowionych na nieruchomości. Wygasają również umowy dotyczące wywłaszczonej nieruchomości, w tym w szczególności umowy dzierżawy, najmu oraz użyczenia.

Wywłaszczenie może dotyczyć całej nieruchomości lub tylko jej części. Jeżeli dla realizacji inwestycji będzie niezbędna tylko część nieruchomości, to dla skuteczności podjętych działań musi nastąpić podział nieruchomości. W przypadku gdy okaże się, że wydzielona i nieobjęta wywłaszczeniem pozostała część nieruchomości nie nadaje się do wykorzystywania w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem to na żądanie dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości podlega ona nabyciu w drodze umowy przez Spółkę Celową.

Ponadto w ustawie przyjęto, że jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na Spółce Celowej.

Skutki dla właścicieli

Skutkiem decyzji o lokalizacji inwestycji w zakresie CPK, związanym z wywłaszczeniem nieruchomości, jest obowiązek wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń oraz uprawnienie do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez Spółkę Celową, w terminie wynoszącym 120 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji.

W ustawie przewidziano dodatkowo, że w przypadkach określonych w art. 108 Kodeksu postępowania administracyjnego (ochrona zdrowia lub życia ludzkiego, zabezpieczenie gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony) lub uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym wojewoda, w drodze decyzji, może udzielić Spółce Celowej, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji w zakresie CPK. Decyzji tej nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności, co pozwoli Spółce Celowej, w tych wyjątkowych, wskazanych w przepisie sytuacjach, zająć nieruchomość przed upływem ustawowego terminu wydania nieruchomości (120 dni).

W związku z wywłaszczeniem nieruchomości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie odpowiadające wartości wywłaszczonych praw. Procedura ustalania wysokości odszkodowania składa się z dwóch etapów – w pierwszym z nich właściciel lub użytkownik wieczysty może wezwać Spółkę Celową do przedstawienia co najmniej dwóch nieruchomości zamiennych lub do przeprowadzenia negocjacji w zakresie wysokości odszkodowania. W przypadku osiągnięcia konsensusu postępowanie kończy się, odpowiednio, przeniesieniem praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby uprawnionej w drodze umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego lub uzgodnieniem wysokości odszkodowania w formie pisemnej.

Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania nie uda się zawrzeć umowy przeniesienia własności nieruchomości zamiennej lub uzgodnić wysokości odszkodowania, negocjacje podlegają zakończeniu, a ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji (drugi etap).

Wysokość odszkodowania ustala wojewoda (w II instancji minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa) na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie będzie można określić jej wartości rynkowej, z uwagi na niewystępowanie w obrocie takiego rodzaju nieruchomości, podstawą ustalenia wysokości odszkodowania będzie wartość odtworzeniowa nieruchomości.

Wysokość odszkodowania może być powiększona o kwotę 10.000 zł (w przypadku, gdy wywłaszczenie dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym został wyodrębniony przynajmniej jeden lokal mieszkalny), a także o 5% wartości nieruchomości (w przypadku wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji w zakresie budowy CPK).

W ustawie wprowadzono instytucję zaliczki. W przypadku gdy wywłaszczeniu podlega nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny, na wniosek osoby uprawnionej wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego w decyzji przez wojewodę. Wypłata zaliczki następuje w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

W ustawie przewidziano również odszkodowania za ustanowienie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje za czas korzystania z nieruchomości na potrzeby realizacji inwestycji, za szkody powstałe wskutek zdarzeń związanych z korzystaniem z nieruchomości w celu realizacji inwestycji oraz za korzystanie z nieruchomości w związku z użytkowaniem obiektów i urządzeń.

Ustalenie wysokości odszkodowania poprzedza się negocjacjami. W przypadku uzyskania konsensusu uzgodnienia wysokości odszkodowania dokonuje się w formie pisemnej. W przeciwnym wypadku ustalenie wysokości odszkodowania następuje w drodze decyzji. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego.
Ponadto ustawa w ograniczonym zakresie reguluje zasady dotyczące realizacji inwestycji oraz inwestycji towarzyszących ustalanych w drodze rozporządzenia Rady Ministrów.

W zakresie przepisów przejściowych ustawa przewiduje, iż w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy Prezes Rady Ministrów może nieodpłatnie przejąć na rzecz Skarbu Państwa udziały lub akcje należące do Przedsiębiorstwa Państwowego „Porty Lotnicze” za jego zgodą.

Ustawa wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.